W grudniu 2025 roku projekt dokumentu został przekazany do ustawowych opinii i uzgodnień zewnętrznych instytucji. Jeżeli procedura przebiegnie pomyślnie, na przełomie stycznia i lutego rozpoczną się konsultacje społeczne, do których już dziś zapraszamy mieszkańców i właścicieli nieruchomości. Na obecnym etapie mieszkańcy i właściciele działek nie mogą składać ewentualnych uwag. Będzie to możliwe w kolejnym etapie, o czym więcej na końcu artykułu.

Czym jest plan ogólny?

Plan ogólny to nowy dokument planistyczny, wprowadzony reformą planowania przestrzennego z 2023 r. Jest obowiązkowy dla wszystkich gmin w Polsce i obejmuje całe ich terytorium, z wyłączeniem terenów zamkniętych. Sporządzany jest wyłącznie w formie cyfrowej.

Plan ogólny zastąpi obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Będzie aktem prawa miejscowego, wiążącym m.in. przy tworzeniu nowych planów miejscowych. Nie będzie stanowił podstawy do wydawania pozwoleń na budowę, a jedynie wyznaczy ramy dla planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy.

Plan ogólny a obowiązujące plany miejscowe

Plan ogólny nie zmienia obowiązujących planów miejscowych – te nadal będą podstawą do inwestowania albo zakazu zabudowy na konkretnych działkach.

Dlatego mieszkańcy i właściciele nieruchomości na terenie gmin, dla których obowiązują dziś miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę, nie powinni odczuć żadnych zmian po wprowadzeniu planu ogólnego.

Dopiero przyszłe zmiany planów miejscowych będą musiały zachować zgodność z zapisami planu ogólnego.

Obligatoryjne elementy planu ogólnego

1. Strefy planistyczne

To obszary, na które podzielony został teren objęty planem ogólnym. Ustawodawca określił katalog 13 stref, z których gminy wybierają te adekwatne do swojej specyfiki. W projekcie planu ogólnego dla gminy Izabelin uwzględniono 10 stref, (omówimy je w dalszej części artykułu).

Strefy nie podlegają mieszaniu i łączeniu, co często pojawiało się w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Dany teren może znaleźć się w granicach tylko jednej strefy.

2. Gminne standardy urbanistyczne

Określają ogólne ramy zagospodarowania terenu. Składają się na nie m.in. przeznaczenie terenów i wskaźniki:

• profil funkcjonalny podstawowy(obligatoryjnie) i dodatkowy (opcjonalnie)
• minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (tzw. zielonej)
• maksymalny udział powierzchni zabudowy (powierzchnia terenu, na której znajdują się budynki)
• maksymalna wysokość zabudowy
• maksymalna nadziemna intensywność zabudowy (stosunek sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na danej działce budowlanej do powierzchni tej działki).

Dodatkowo mogą to być także standardy dostępności, np. oświaty, opieki zdrowotnej.

Ustalane przez gminę standardy nie przesądzają o konkretnych inwestycjach. Szczegółowe rozstrzygnięcia zapadają w planach miejscowych i decyzjach o warunkach zabudowy (wydawanych wyłącznie tam, gdzie nie ma miejscowego planu).

Założenia projektu planu ogólnego dla gminy Izabelin

Przy kształtowaniu planu uwzględniono przede wszystkim:

• fakt, że 86% powierzchni gminy znajduje się w granicach Kampinoskiego Parku Narodowego, co wiąże się z licznymi ograniczeniami,
• dotychczasową politykę przestrzenną zawartą w 44 obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, ukierunkowaną na ograniczenie nadmiernego dogęszczania zabudowy.

Zakres projektowanych stref planistycznych

Projekt planu ogólnego przewiduje:

• 51 stref z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ) – obejmują tereny, gdzie dziś znajduje się zabudowa jednorodzinna oraz zabudowa mieszkaniowo-usługowa, a także niezabudowane działki, przeznaczone w obowiązujących planach miejscowych pod zabudowę jednorodzinną i mieszkaniowo-usługową;
• 1 strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową (SZ) – obejmującą część terenów wsi Sieraków wzdłuż ul. Gen. R. Abrahama, przeznaczoną w obowiązującym planie miejscowym pod zabudowę zagrodową;
• 33 strefy usługowe (SU) – obejmują tereny przeznaczone w obowiązujących planach miejscowych pod różnego rodzaju usługi, w tym usługi publiczne, służące zaspokajaniu zbiorowych potrzeb mieszkańców, realizowane z budżetu gminy. Strefą objęto także część terenu Towarzystwa Opieki nad Ociemniałymi (dalej: TOnO), dla którego trwają prace nad planem miejscowym.
• 2 strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową wielorodzinną (SW) – obejmujące gminne nieruchomości w Mościskach, gdzie już dziś znajdują się budynki komunalne – przy ul. Chabrowej oraz w rejonie ul. Sasanki i ul. Estrady;
• 2 strefy gospodarcze (SP) – obejmujące strefę przemysłową we wsi Mościska;
• 5 stref infrastrukturalnych (SI) – obejmujących tereny, na których zlokalizowane są komunalne obiekty infrastruktury technicznej: GPWiK oraz stacje uzdatniania wody pomiędzy Hornówkiem a Truskawiem;
• 10 stref zieleni i rekreacji (SN) – obejmujące siedzibę Dyrekcji Kampinoskiego Parku Narodowego i tereny przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod: usługi turystyki, sportu, rekreacji, zieleń urządzoną i lasy stanowiące enklawy wśród zabudowy mieszkaniowej;
• 3 strefy cmentarzy (SC) – objęto nimi cmentarz leśny na terenie TOnO (wraz z rezerwą na jego powiększenie, o co wnioskowało Towarzystwo) oraz teren cmentarza parafialnego w Izabelinie wraz z terenem parafii. Ostatnia ze stref SC obejmuje cmentarz komunalny oraz cmentarz wojenny w Laskach;
• 19 stref otwartych (SO) – to strefy bez prawa zabudowy, obejmujące głównie zwarty kompleks Kampinoskiego Parku Narodowego, oraz znajdujące się w granicach Parku pojedyncze, niezabudowane działki położone w terenach istniejącej zabudowy. W strefach tych znalazły się także tereny zielone we wsi Mościska, położone pomiędzy zabudową mieszkaniową a strefą przemysłową.
• 3 strefy komunikacyjne (SK) – obejmujące drogi wyższych kategorii: ekspresowe, główne, zbiorcze. Jest to fragment drogi krajowej S7 (odcinek o długości ok. 800m), projektowany w północnej części gminy (rejon Lasek – Dąbrowy pod Łomiankami), istniejący fragment drogi wojewódzkiej w Mościskach, wskazane przez Zarząd Dróg Powiatowych drogi zbiorcze: ul. 3 Maja (do pętli w Truskawiu), ul. Fedorowicza, ul. Sienkiewicza, ul. Lipkowska, ul. Trenów, a także projektowana droga KZ w Mościskach (w tym przypadku projektowany ciąg drogowy wskazano wyłącznie na odcinku od ul. Estrady do skrzyżowania z ul. 3 Maja w Mościskach – na pozostałym odcinku, w kierunku gminy Stare Babice droga planowana jest w kategorii drogi lokalnej, dlatego nie mogła zostać wyraźnie zaakcentowana w projekcie planu ogólnego). Pozostałe drogi gminne i ul. Sierakowska znajdują się w poszczególnych strefach, co wynika z przepisów narzuconych przez ustawodawcę, i mogą być uwzględniane w aktualizowanych planach miejscowych.
• obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ) – to obszar, na którym możliwe będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (tam, gdzie nie obowiązują dziś miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego). Projekt planu ogólnego dla Izabelina wyznacza jeden taki obszar: na terenie TOnO. 

Na terenie gminy nie wyznaczono stref: handlu wielkopowierzchniowego (SH), produkcji rolniczej (SR) i górnictwa (SG).

Standardy urbanistyczne dla stref SJ (wielofunkcyjnych z zabudową jednorodzinną)

Projekt przewiduje:

• maksymalną wysokość zabudowy do 9,0 – 10,0 m,
• PBC (powierzchnia biologicznie czynna):
  * 60–70% dla większości terenów w Truskawiu, Izabelinie C, Hornówku, Laskach i fragmencie Mościsk,
  * 55% w Mościskach (zgodnie z obowiązującymi planami miejscowymi),
• maksymalną powierzchnię zabudowy (dotyczy budynków, nie obejmuje utwardzeń działki):
  * 20–30% dla większości terenów mieszkaniowych,
  * do 40% w wybranych fragmentach Mościsk (zgodnie z obowiązującymi planami miejscowymi).

Co wprowadzenie planu ogólnego oznacza dla mieszkańców naszej gminy?

• nie zwiększa się skala zabudowy – z analiz dokonanych na potrzeby projektu planu ogólnego wynika, że gmina już w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego ma ponad trzy razy więcej terenów możliwych do zabudowy, niż faktycznie potrzebuje (wynika to z analizy demograficznej). W praktyce oznacza to, że w planie ogólnym nie można wyznaczyć żadnych dodatkowych terenów pod zabudowę mieszkaniową;
• propozycje projektu planu ogólnego zachowują spójność z obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna);
• gmina zachowa leśny charakter – w projekcie planu ogólnego poza terenami zurbanizowanymi i wyznaczonymi w planach miejscowych pod zabudowę dominują strefy otwarte (zielone, bez prawa zabudowy).

Jak sprawdzić, co plan ogólny przewiduje dla konkretnej działki?

Zgodnie z wymaganiami ustawodawcy projekt planu ogólnego w wersji skierowanej do opinii i uzgodnień został umieszczony w Biuletynie Informacji Publicznej → bip.izabelin.pl. Dodatkowo umieściliśmy go także w gminnym systemie informacji przestrzennej → izabelin.e-mapa.net.

Należy pamiętać, że ta wersja projektu może ulec zmianom w wyniku ewentualnych uwag organów i instytucji zewnętrznych.

Jakie będą dalsze kroki i kiedy plan ogólny może zostać uchwalony?

Po zakończeniu etapu opinii i uzgodnień uruchomimy konsultacje społeczne, tj.:

• przeprowadzimy spotkanie otwarte (po godzinach pracy Urzędu Gminy);
• będziemy zbierali uwagi (na ustawowym druku);
• zorganizujemy punkt konsultacyjny z udziałem głównego projektanta;
• sporządzimy raport z konsultacji społecznych.

Szczegóły podamy w kolejnym wydaniu „Listów do Sąsiada”. Zakładamy, że dokument zostanie uchwalony do końca czerwca 2026 roku (wymóg ustawodawcy).

Aneta Iwan

Wydział Architektury i Planowania Przestrzennego